Bauzonen müssen gemäss Raumplanungsgesetz des Bundes einem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Eigentümer nicht erschlossener Grundstücke ohne Überbauungsabsichten haben mit Konsequenzen zu rechnen. Von Werner Buchter
Von einem Juristen wird man kaum erwarten, dass er Empfehlungen für eine Anlagestrategie abgibt. Das ist das Gebiet der Finanzberater. Für Grundeigentümer kann aber die Information über die rechtlichen Rahmenbedingungen im Raumplanungsrecht des Bundes und im kantonalen kommunalen Bau- und Planungsrecht wertvolle Hinweise dafür geben, welches Entwicklungspotenzial, aber auch welche finanziellen und rechtlichen Risiken sich aus dem Eigentum an Bauland ergeben.
Baulandreserven im Kanton in 15 Jahren ausgelastet.
Das Raumplanungsgesetz des Bundes (RPG) in seiner revidierten Fassung, die 2014 in Kraft getreten ist, umschreibt in Artikel 15 die Anforderungen an die kantonale Richtplanung und an die Zonenpläne der Gemeinden. Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren. Weiter sieht das übergeordnete Recht vor, dass den verschärften Anforderungen dadurch Rechnung getragen wird, dass gut erschlossene Räume und Zentren in ihrer Entwicklung gestärkt und die Siedlungsentwicklung nach innen gefördert werden.
Dem bundesrechtlichen Auftrag zur Anpassung des Richtplans ist der Kanton Schaffhausennachgekommen und hat die Kapitel «Raumkonzept» und «Siedlung» grundlegend überarbeitet. Der revidierte Richtplan ist vom Bundesrat am 10. April 2019 genehmigt worden.
Der Kanton Schaffhausen wird seine aktuellen Bauzonen in 15 Jahren voraussichtlich zu 99,8 Prozent ausgelastet haben. Dementsprechend kann nicht gesagt werden, dass im Kanton Schaffhausen die Bauzonengrösse völlig überdimensioniert ist, wenn man den Blick auf den ganzen Kanton richtet. Gemeinden jedoch, bei denen die innert 15 Jahren benötigte Bauzonenfläche mehr als 5 Prozent zu gross dimensioniert ist, sind angewiesen, ihre Bauzonen innert 3 Jahren nach Genehmigung des Richtplans durch den Bund zu überprüfen und gegebenenfalls zu reduzieren. Unüberbaute, nicht erschlossene Bauzonen dürfen in der Zwischenzeit nicht weiter erschlossen werden. Es sind dies namentlich die Gemeinden Beggingen, Buch, Buchberg, Hallau, Neunkirch, Ramsen, Schleitheim und Trasadingen.
Es drohen Auszonungen
Den Eigentümern unüberbauter Grundstücke droht also im Rahmen der geforderten Dimensionierung die Auszonung aus dem Baugebiet. Betroffen sein werden insbesondere nicht erschlossene Grundstücke oder Flächen, bei denen über einen längeren Zeitraum hinweg keine Überbauungsabsichten bekannt sind. Naturgemäss werden Auszonungen dort erfolgen, wo sich für den Staat keine Entschädigungsforderungen ergeben.
In den Gemeinden mit überdimensionierten Bauzonen wird die neue Zonenplanung nicht ohne schwerwiegende politische Auseinandersetzungen und gegebenenfalls auch langwierige Rechtsmittelverfahren über die Bühne gehen.
Zurück zur Ausgangsfrage: Bauland in Gemeinden mit zu grossen Bauzonen, das nicht erschlossen ist und teilweise über Jahrzehnte gehortet wurde, ist keine uneingeschränkt sichere Anlage.